부동산 감정평가법인에서 일한지 약 5년정도 됐고 

글쓴이가 하는말이 무슨말하는지는알겠는데

한번 자리잡은 인프라와 생활환경이 있으면 부동산은 절대 내려갈수없다고?

이건 정말 함부로 말하지 말자.

나도 감정평가법인에 있으면서 누군가가 앞으로 이부동산이 어떻게될까요? 오를까요? 떨어질까요?

이렇게물어보면 되도록 말안해준다.

왜냐?

내가 오를거야 해서 오른다 > 나에게 돌아오는거 1도없음 (대부분 그냥 꿀꺽)

내가 오를거야 했는데 떨어진다 > 내욕 존나함.

그리고 앞으로의 부동산시장에 대해 예측하는거 말그대로 '예측'이지 무슨 절대로 안떨어진다 이런 자신은 도대체 어떻게하는거야

내가 2014년부터 감정평가 시작했지만 확실히 그때부터 지금까지 부동산가격이 오른건 맞고,

* 여기서 부동산이라고하면 토지건물(빈토지, 다가구주택, 공장, 상업용, 주상용) 집합건물(아파트, 빌라, 상가) 종류가있고

 부동산이라는게 한두가지 요소떄문에 가격이 오르고내리고 하는게아니고 정말 복합적이 요소가 섞여있고

지역적으로도 그렇고 개별성이 너무강하고 부동산정책,(부동산정책도 지역마다 다름)때문에 다올랐다고하기는 좀그렇고

서울 수도권을 위주로 계속 오른건맞다.

특히 2019년 2020년 올해 아주 지랄같이 많이올른것도사실.

근데 나는 개인적으로 19년 20년도 정책때문에 많이올랐다고생각하는데

임대사업자 < 

나름대로 문재인정부는 임차인들을위한 좋은취지에서 펼쳤던거지만 오히려 부동산가격만 폭등하는꼴이되버렸고

사태가 수습이 안되니까 지금 부동산 공급을 늘려(공공분양아파트 등) 부동산가격을 다운하려고하지만 그게 금세되나?

그치만 개인적으로봤을때 지금 부동산가격은 오를만큼 올랐다고생각한다.

2016년 17년대비해서 너무말도안되게 많이올랐고, 너도나도 부동산으로 돈을버니까 나도 투자해봐야지

이런생각으로 지금 접근하는건 큰 오산이라고봄. 

주식으로치면 언제어떻게 오르고 떨어질지모르는 고점에서 사는거라고 볼수있겠음.

글쓴이가 하나간과한거중에 인구에 대해서는 안써놨는데

우리나라는 저출산으로인해서 예전에 우리가 초중딩때 배우던 고령화사회가 아니고 지금 초고령화사회로 급격히 접어들면서

인구도 계속 감소하고 있지.

부동산의 종류중 '주택' 이것은 인간이 꼭 필요로하는 것중에 하나지

근데 수요와공급원리에서 공급이 많아지고 수요가 점점 줄면 어떻게될까?

당연히 가격은 다운한다.

부동산 가격을 올린데는 부동산 개발업자들도 한몫했다고생각하는데 

언제부턴가 신축 다세대들이 너무나도 비싸게 분양하고있다는걸 알수있다.

왜 개발업자들이 부동산가격을 올려놨을까?

부동산업자가 토지를 매입해서 다세대주택짓고 팔아넘기는 과정을 알려준다.

1. 다세대나 다가구주택을 매입할 토지를 물색

2. 토지를매입(이때 1필지를 살수도있고 여러필지를 사서 일단지로 건물을 지을수도있는데 이럴때 주변 토지시세보다 높은가격으로 매수함)

왜높은가격으로 매수할까? 이거는 조금만생각해봐도알수있는건데

당신이 토지소유주 또는 구분건물(다세대주택)의 소유주라면 멀쩡히 살고있는 주택을 팔고 다른데 이사가라그러면 멀쩡히 이사갈까?

당연히 주변시세보다 훨씬 더주니까 이동을하겠지???

이렇게 살떄 토지를 은행담보로 매입을한다. 그리고 은행에 도급계약서 등을 통해서 건축자금 마련이 마련됨.

자 이제 토지를 사서 건축자금도 마련되면 업자는 건물을 짓는다. 보통 빠르면 3개월 일반적으로 6개월이면 2~4동은 짓는다고 봐야함. 이렇게 짓고 분양하는거까지 1년이면 턴다. 

그럼 이돈으로 또 다른데 땅사서 건물짓고 팔고 반복 > 

근데 개발업자가 분양을하면 자기가 토지를 비싸게 삿으니 자기이득을 최대한으로 뽑을려고하면 당연히 분양가가 비싸게 분양할수밖에없지.

근데 비싸면 사람들이 안사잖아? 근데 사람들은 사 . 왜냐? 대출이 많이나오거든(지금은 LTV규제가 강화되면서 많이 안나오지만)

그리고 사람들 대부분은 자기가 사는 부동산 꼼꼼히 따져보고안삼. 자기가 사는 부동산인데 실평수도 제대로 안따져보고(분양업자가 분양평

수는 40평입니다!!)이러면 와 넓구나 이생각만하지 전유면적/공유면적/발코니확장면적 이런것도 구분안하고, 내주변 다세대들 시세가 2억~

2억5천하니까 이게 2억5천이면 그냥 잘사는거구나~  <<< 이거 진짜 개 빢대가리인거임 기준이없잖아.

어떤 신축다세대가 구조/마감이 모두 동일하다는 가정하에 40평에 2억 35평에 1억8천 42평에 1억9천 한다하면 이거를 무슨 기준으로 싸다비싸다를 잡을거임? 단순히 비교해보는게아니고 총 금액에서 평수를 나눠서 평단가를 따져야지.

그리고 평에 대해서도 종류가 많아서 분양업자들 대부분은 평당 단가를 낮아보이게하려고 분양평당 얼마~ 이런식으로 얘기하는데

이걸 잘따져서 사야된다는말임.

다세대살때 전유면적/ 공유면적 / 발코니확장면적이랑 해서 실면적을 기준으로 사야됨.

분양업자가 실평수 얼마라고해서 고지곧대로 믿으면안되고 꼭 건축물대장 or 도면을 발급해서 확인해봐야함.

* 전유면적 : 부동산의 실제 주거면적(방 + 거실+ 주방 + 화장실 등의 주거면적)

* 공유면적 : 계단, EV, 복도 등의 면적

* 분양면적 : 전유면적 + 공유면적

* 발코니확장면적(중요!) : 요즘 건축하는 다세대는 10이면 9이 발코니확장면적이라는걸 넣는데 중요한건 현행법상 발코니확장면적은 건축물대장을 발급해봐도 전유면적에 포함되지않아. 그래서 건축물대장을 발급해서 나오는 전유면적(ex:59㎡)가 그 집의 실제 주거면적이 아니라는거지. 이걸 직접확인해보려면 건축물대장 도면을 발급해보면 발코니확장면적이라고 표시가되는데 그부분을 합쳐서 계산을한 면적이 실제 주거면적임. 분양금액을 이 면적으로 나눠서 평당단가를 구해서 다른 집이랑 비교를 해봐야된다는거임.

보통 부동산 중개업자들도 이렇게 자세히는 안하다보니까 (그냥 방3개 2억 방2개짜리 1억3천) 뭐이런식으로 말하는경우가 대부분임.

나는 개인적으로 부동산 중개업자들 정직한사람도 많지만 핫바지들도 굉장히 많아서 무조건적으로 믿고 사면안된다는말임.

부동산가격얘기하다가 삼천포로 잠깐빠졌는데

위에는 도움이될까해서 적어본거고

어쨋든 비싸게 토지를 매입해도 분양은 잘되고 > 분양업자는 또다시 토지를 매입 > 건축 > 분양털고 > 반복

이런식으로 됬었지. 지금 주변을돌아보면 갑자기 신축다세대주택이 많이 늘어난걸 알수있을거야

업자들이 서울 수도권 중심으로 엄청나게 짓다가 최근에는 인천,부천,양평 등등 옮겨졌고, 지금 아직까지도 많이 짓고있지만 

이미 많이 지었다고보면돼 LTV규제도 그렇고.

결론은 이런식으로 다세대, 아파트값을 올리는데 분양업자들이 한몫한거지. 근데 지금 앞으로 이런게 줄어든다고하면?

인구가 점차 감소하고 나라에서는 부동산공급을 점차 늘려가고있고,

이래도 부동산이 계속해서 올라갈까?

글쓰다보니 두서없이 존나 장황하게 쓴거같은데 순차적으로 설명을돕기위해서 쓴거니 이해바람.